Dynamiczny rozwój platform rezerwacyjnych i rosnące zainteresowanie turystyką miejską sprawiły, że najem krótkoterminowy mieszkań stał się atrakcyjną formą inwestycji. W 2023 roku w Polsce zarejestrowano ponad 150 000 aktywnych ogłoszeń najmu krótkoterminowego, a średnie przychody właścicieli wzrosły o 28% w porównaniu do roku poprzedniego. Jednak wraz ze wzrostem popularności tej formy najmu, pojawiają się pytania o prawidłowe rozliczanie podatków i obowiązki formalne. W tym artykule wyjaśniamy krok po kroku zasady opodatkowania najmu krótkoterminowego, wskazujemy optymalne formy rozliczeń i przedstawiamy praktyczne wskazówki dla właścicieli mieszkań na wynajem.
Co to jest i na czym polega najem krótkoterminowy mieszkania?
Najem krótkoterminowy jest to forma wynajmu nieruchomości na okres krótszy niż 30 dni. Wynajem krótkoterminowy różni się znacząco od najmu prywatnego (długoterminowego) – charakteryzuje się częstszą rotacją najemców i wyższymi stawkami za dobę.
W praktyce wynajem mieszkania krótkoterminowy przypomina działanie hotelu, gdzie goście zatrzymują się na kilka dni lub tygodni.
Według definicji prawnej, najem krótkoterminowy obejmuje udostępnianie lokalu na doby lub tygodnie, zwykle na cele turystyczne lub biznesowe.
75% wszystkich rezerwacji w Polsce w ramach najmu krótkoterminowego dotyczy pobytów weekendowych (2-3 dni) lub podróży służbowych (3-5 dni).
Obecnie rynek najmu krótkoterminowego dynamicznie rośnie – w 2023 roku odnotowano wzrost o 28% w porównaniu do roku poprzedniego.
Zasady wynajmu krótkoterminowego – do ilu dni i czy trzeba to zgłaszać?
Najem krótkoterminowy – do ilu dni można prowadzić? Zgodnie z przepisami, zależy to od lokalnych regulacji. W Polsce jest to okres do 30 dni.
Czy najem krótkoterminowy trzeba zgłosić? Tak, właściciel ma obowiązek dokonać zgłoszenia najmu krótkoterminowego do trzech instytucji: urzędu gminy, sanepidu oraz straży pożarnej.
Formalności związane ze zgłoszeniem to:
- numer referencyjny w ewidencji gminnej: 14 dni na rejestrację;
- opinia sanitarna: koszt 150-500 zł;
- przegląd przeciwpożarowy: 200-400 zł;
- ubezpieczenie OC: od 350 zł rocznie.
Zgłoszenie najmu krótkoterminowego należy wykonać przed przyjęciem pierwszego gościa.
Sama umowa najmu krótkoterminowego nie musi mieć formy pisemnej, jednak warto ją sporządzić dla własnego bezpieczeństwa.
Prowadzenie najmu krótkoterminowego bez działalności gospodarczej jest możliwe, jednak przy regularnym najmie i wysokich przychodach urząd skarbowy może zakwestionować taką formę. W niektórych miastach wprowadzono ograniczenie najmu krótkoterminowego – przykładowo w Krakowie od 2024 roku można wynajmować mieszkanie turystom maksymalnie przez 75 dni w roku.
Sam zakaz najmu krótkoterminowego może zostać wprowadzony przez wspólnotę mieszkaniową większością 3/4 głosów.
Do kiedy taki zakaz wynajmu krótkoterminowego będzie obowiązywał? W przypadku uchwały wspólnoty – bezterminowo lub do momentu jej uchylenia, natomiast w przypadku regulacji miejskich – zgodnie z lokalnymi przepisami.
Rozliczanie najmu krótkoterminowego wymaga szczególnej uwagi przy wyborze PKD. Dla wynajmu krótkoterminowego właściwe kody PKD to:
- 55.20.Z (podstawowy) – obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkoterminowego zakwaterowania,
- 68.20.Z (dodatkowy) – wynajem i zarządzanie nieruchomościami.
Opodatkowanie najmu krótkoterminowego – jak go rozliczyć?
Jaki podatek od najmu krótkoterminowego należy odprowadzać? Właściciele mieszkań mają do wyboru trzy formy rozliczenia. Podatek od najmu krótkoterminowego można płacić w formie ryczałtu (8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie lub 12,5% dla przychodów przekraczających 100 000 zł), na zasadach ogólnych według skali podatkowej (12% dla dochodu do 120 000 zł lub 32% dla nadwyżki ponad 120 000 zł), lub na zasadach podatku liniowego (8,5% lub 17%).
Najem krótkoterminowy a koszty podatkowe. Wysokość podatku to istotna kwestia przy wyborze formy opodatkowania – przy rozliczeniu na zasadach ogólnych można odliczyć:
- koszty mediów i eksploatacji: średnio 15-20% przychodu;
- amortyzację lokalu: 1,5% lub 10% rocznie;
- wyposażenie i remonty: pełna wartość faktur;
- prowizje serwisów rezerwacyjnych: 15-20% przychodu.
Sam podatek od najmu krótkoterminowego należy regulować:
- ryczałtem: do 20. dnia następnego miesiąca;
- na zasadach ogólnych: zaliczki miesięczne lub kwartalne;
- na zasadach podatku liniowego: do 20. dnia następnego miesiąca.
Opodatkowanie najmu krótkoterminowego warto zoptymalizować poprzez:
- prowadzenie szczegółowej ewidencji przychodów;
- dokumentowanie wszystkich kosztów związanych z najmem;
- planowanie progów podatkowych w skali roku;
- konsultacje z doradcą podatkowym przy większej skali działalności.
Kasa fiskalna w przypadku wynajmu na krótki termin staje się obowiązkowa po przekroczeniu 20 000 zł przychodu rocznie ze świadczenia usług dla osób fizycznych.
Jaki VAT od wynajmu krótkoterminowego?
Najem krótkoterminowy i VAT to złożona kwestia, która zależy od charakteru i skali prowadzonej działalności. Jaki VAT od wynajmu krótkoterminowego należy naliczać?
Standardowa stawka VAT dla usług noclegowych wynosi 8%. Jednak najem krótkoterminowy stawka VAT może wynosić 23%, jeśli świadczymy dodatkowe usługi hotelowe (np. sprzątanie, wymiana pościeli, śniadania).
Najem krótkoterminowy daje następujące możliwości kilka możliwości przy odliczeniu VAT:
- odliczenie 100% VAT od mediów;
- odliczenie VAT od zakupu wyposażenia;
- odliczenie VAT od usług remontowych;
- odliczenie VAT od prowizji pośredników.
Zwolnienie z VAT przysługuje, gdy roczny przychód nie przekracza 200 000 zł. Po przekroczeniu tego limitu w poprzednim roku podatkowym, konieczna jest rejestracja jako podatnik VAT od pierwszego dnia nowego roku podatkowego.
W kontekście podatku dochodowego warto wiedzieć, że jeśli prowadzimy najem krótkoterminowy ryczałt, nie wyklucza to obowiązku rozliczania VAT – są to dwie niezależne kwestie podatkowe.
Progi i terminy VAT:
- limit zwolnienia: 200 000 zł rocznie;
- deklaracje VAT-7: do 25. dnia następnego miesiąca;
- PIT-28 – do 28 lutego roku następnego
- PIT-36 – do 30 kwietnia roku następnego
- JPK_VAT: obowiązkowo przy statusie podatnika VAT;
- faktury: 15 dni na wystawienie od zakończenia usługi.
Poniżej publikujemy przykładowe koszty możliwe do odliczenia podatku.
Media i eksploatacja:
- Prąd: średnio 250-350 zł/miesiąc
- Woda: 100-150 zł/miesiąc
- Internet: 60-80 zł/miesiąc
- Ogrzewanie: 200-400 zł/miesiąc
Wyposażenie i remonty:
- Wymiana mebli
- Drobne naprawy
- Malowanie ścian
- Wymiana sprzętów AGD
Usługi zewnętrzne:
- Sprzątanie: 80-150 zł/sprzątanie
- Pranie pościeli: 20-30 zł/komplet
- Obsługa rezerwacji: 15-20% przychodu
- Prowizje portali rezerwacyjnych: 3-15%
Kompleksowe rozliczanie najmu krótkoterminowego w Epsilon
Prawidłowe rozliczanie najmu krótkoterminowego wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa podatkowego i najnowszych przepisów. Kancelaria podatkowo-rachunkowa Epsilon oferuje kompleksową obsługę właścicieli mieszkań na wynajem, zapewniając:
- indywidualne doradztwo w wyborze optymalnej formy opodatkowania;
- profesjonalne prowadzenie dokumentacji podatkowej;
- rozliczanie VAT i podatku dochodowego;
- reprezentację przed urzędem skarbowym;
- doradztwo w zakresie optymalizacji kosztów podatkowych;
- bieżące wsparcie w kwestiach prawno-podatkowych.
Nasi eksperci posiadają 15-letnie doświadczenie w obsłudze podmiotów z branży najmu krótkoterminowego. Współpracując z Epsilon, zyskujesz pewność prawidłowych rozliczeń oraz oszczędność czasu i pieniędzy. Skontaktuj się z nami, aby umówić bezpłatną konsultację i poznać szczegóły oferty dopasowanej do Twoich potrzeb.
