Księgowość dla firm deweloperskich – usługi finansowe i doradztwo podatkowe

Księgowość dla firmy deweloperskiej

Księgowość dla firmy deweloperskiej jest skomplikowana ze względu na specyfikę branży i jej unikalne wymagania. Projekty deweloperskie często są długoterminowe i obejmują skomplikowane transakcje finansowe, takie jak zakup gruntów, finansowanie inwestycji, zarządzanie kosztami budowy i sprzedaż nieruchomości.

Każda z tych faz wymaga precyzyjnej ewidencji księgowej, uwzględniającej przepływy pieniężne oraz naliczanie i odprowadzanie podatku VAT.

Dodatkowo, zmienne przepisy podatkowe i regulacje branżowe mogą wpływać na sposób księgowania i raportowania finansowego, co wymaga stałej aktualizacji wiedzy i umiejętności dostosowania się do nowych wymogów.

Formy opodatkowania i modele rozliczeń dla przedsięwzięć deweloperskich

Firmy deweloperskie stosują różne modele rozliczeń księgowych w zależności od specyfiki projektu, regulacji prawnych i preferencji finansowych:

Księgi handlowe

Działalność deweloperska prowadzona w oparciu o księgi handlowe musi mieć określone zasady ujmowania, wyceny i prezentacji aktywów, zobowiązań, przychodów i kosztów oraz wyniku finansowego.

Deweloper może realizować dane przedsięwzięcie budowlane na 2 sposoby:

1. Jako inwestor zlecając wykonawcy budowę nowego budynku;
2. Jako inwestor i generalny wykonawca jednocześnie – budując budynek we własnym zakresie z możliwością korzystania z usług podwykonawców.

Koszty gromadzi się dla każdego przedsięwzięcia odrębnie do czasu jego zakończenia. W bilansie wykazuje się je jako „Produkcja w toku” bez względu na to, jakim sposobem deweloper realizuje przedsięwzięcie (czy budowa została zlecona generalnemu wykonawcy czy też siłami własnymi dewelopera).

Do dnia rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, grunt, na którym będzie posadowiona nieruchomość, wykazywana jest w bilansie jako:

• towar (zapas) – jeśli deweloper zakupił grunt lub prawo wieczystego użytkowania gruntu, jednak realizacja przedsięwzięcia została opóźniona, przy czym cena ta jest powiększana o koszty związane z przystosowaniem gruntu jak np. koszty odrolnienia, karczowania, uzbrojenia itd.;
• inwestycja w nieruchomości – w przypadku zakupu gruntu bez zamiaru realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;
• środek trwały – jeśli grunt lub prawo wieczystego użytkowania gruntu miały być początkowo wykorzystywane na własne potrzeby dewelopera.

W przypadku przeznaczenia gruntu lub prawa wieczystego użytkowania zakwalifikowanego pierwotnie jako inwestycja lub środek trwały, należy przekwalifikować go do towarów.

W dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego wartość gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu wynikająca z ksiąg, odnoszona jest w ciężar kosztów produkcji w toku a dodatkowo zaprzestaje się umarzania prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Podatek od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu poniesione po dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia aż do dnia zakończenia, mogą być zaliczone do kosztu wytworzenia przedsięwzięcia.

Nie zalicza się do kosztów wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego kosztów:

• informacji, promocji, marketingu, reklamy i sprzedaży (prowizje pośredników i sprzedawców) – to są koszty sprzedaży;
• przerw w budowie nieruchomości jak np. ochrona, ocieplenie, media – to są pozostałe koszty operacyjne;
• utrzymania i ochrony nieruchomości po ich wybudowaniu a przed sprzedażą – to są koszty ogólne zarządu;
• zarządu (wynagrodzenia), obsługi prawnej, księgowej, samochodów, biurowe itp.

Przychód ze sprzedaży inwestycji deweloperskiej wykazuje się na podstawie faktury jako przychód ze sprzedaży produktów.

Przychód ten obejmuje sprzedaż budynku oraz części przynależnych, jak i gruntu lub prawa wieczystego użytkowania. Można dokonywać sprzedaży stopniowo np. grunt, potem budynek a następnie infrastruktura.

Za datę powstania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego przyjmuje się zgodnie z Kodeksem Cywilnym dzień zawarcia notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Momentem tym nie jest sam zakup działki lecz zakwalifikowanie jej na podstawie uchwały Zarządu o jej przeznaczeniu pod zabudowę.

Grunt początkowo zakwalifikowany do inwestycji w nieruchomości należy przeksięgować do zapasów jako towary.

Podatkowa księga przychodów i rozchodów (PKPiR)

Działalność deweloperska może być też prowadzona w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, co wiąże się z mniejszą ilością obowiązków przedsiębiorcy.

Ewidencjonowanie przychodów i kosztów dla celów podatku dochodowego w PKPiR jest możliwe przez osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze opodatkowane według skali podatkowej lub podatkiem liniowym, jeżeli przychody netto z działalności gospodarczej nie przekroczyły w poprzednim roku 2 mln euro.

Limit wyrażony w euro przelicza się na walutę polską według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy października roku poprzedzającego rok podatkowy.

Trzeba jednak pamiętać, że prowadzenie uproszczonej księgowości w postaci PKPiR wiąże się także z koniecznością znajomości przepisów. Zapisy w księdze muszą być ujmowane w odpowiednich kolumnach.

Prawidłowo udokumentowane wydatki, poniesione przez dewelopera związane z prowadzonymi inwestycjami przeznaczonymi na sprzedaż, spełniają definicję kosztów uzyskania przychodów, jednak w celu ich prawidłowego rozliczenia należy dokonać analizy poniesionych kosztów pod kątem podziału na koszty bezpośrednie i pośrednie.

Pojęcie kosztów bezpośrednich i pośrednich odnosi się do przedsiębiorców prowadzących PKPiR stosujących metodę memoriałową. W przypadku metody memoriałowej należy podzielić koszty na bezpośrednio i pośrednio związane z osiągniętym w danym roku przychodem.

Koszty bezpośrednie to takie, których poniesienie wpłynęło bezpośrednio na uzyskanie określonego przychodu. Można je powiązać z konkretnym przychodem. Koszty pośrednie to takie koszty, których nie można jednoznacznie przyporządkować do konkretnego przychodu.

Podział na koszty bezpośrednie i pośrednie powinien być każdorazowo dokonany przez przedsiębiorcę z uwzględnieniem specyfiki i charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Podział kosztów działalności deweloperskiej na bezpośrednie i pośrednie jest szczególnie istotny, ponieważ przychód pojawia się dopiero w końcowej fazie inwestycji.

Wydatki ponoszone przez deweloperów związane z realizacją danej inwestycji przeznaczonej na sprzedaż stanowią koszty bezpośrednie.

Można je bowiem przyporządkować do przychodu uzyskanego ze sprzedaży danej inwestycji.

Koszty w PKPiR księgowane są w następujących kolumnach:

• Kolumna 10 – Zakup materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu;
• Kolumna 11 – Koszty uboczne zakupu;
• Kolumna 12 – Wynagrodzenie brutto wypłacane pracownikom;
• Kolumna 13 – Pozostałe koszty, niewymienione w kolumnach 10-12;
• Kolumna 14 – Suma wydatków z kolumn 12 i 13;
• Kolumna 16 – Koszty działalności badawczo-rozwojowej.

Z punktu 10 objaśnień do PKPiR, stanowiących załącznik nr 1 do rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia PKPiR wiemy, że kolumna 10 jest przeznaczona do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu.

Grunty, na których mają powstać budynki przeznaczone do sprzedaży, zakup nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oraz wszelkie wydatki związane z budową i przystosowaniem nieruchomości do użytkowania, czyli w szczególności materiały budowlane, usługi remontowo-budowlane, architektoniczne, inżynieryjne związane z inwestycją, koszty energii, gazu, ogrzewania zużyte w trakcie prowadzenia inwestycji oraz wywóz nieczystości powstałych w trakcie realizacji prac remontowo-budowlanych, odsetki od kredytów zaciągniętych na realizację inwestycji, kwalifikowane są jako towary handlowe w działalności deweloperskiej, podlegające wpisaniu do kolumny 10 w PKPiR „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”.

Zakup towarów handlowych powinien zostać zewidencjonowany w PKPiR w miesiącu zakupu. Ewidencja kosztów w działalności deweloperskiej powinna być prowadzona w sposób umożliwiający prawidłowe ustalenie kosztu poszczególnych budynków, lokali mieszkalnych i lokali użytkowych.

Na podstawie art. 24 ust. 2 ustawy o PIT u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących PKPiR, dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.

Oznacza to, że deweloper rozliczający się na podstawie PKPiR powinien rozliczyć poniesione koszty zakupu niesprzedanych towarów handlowych według stanu na koniec roku podatkowego poprzez różnice remanentowe.

Z punktu 11 objaśnień do PKPiR, stanowiących załącznik nr 1 do rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia PKPiR wiemy, że kolumna 11 jest przeznaczona do wpisywania kosztów ubocznych związanych z zakupem, np. kosztów dotyczących transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze.

Koszty uboczne ponoszone przez dewelopera związane bezpośrednio z zakupem, czyli wydatki towarzyszące zakupowi nieruchomości, takie jak np. opłaty notarialne, sądowe i skarbowe, podatek od czynności cywilnoprawnych czy opłaty wnoszone na rzecz komorników za wydanie nieruchomości, należy ewidencjonować w kolumnie 11 „Koszty uboczne zakupu”.

Z punktu 13 objaśnień do PKPiR, stanowiących załącznik nr 1 do rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia PKPiR wiemy, że kolumna 13 jest przeznaczona do wpisywania pozostałych kosztów (poza wymienionymi w kolumnach 10-12), z wyjątkiem kosztów, których zgodnie z art. 23 ustawy o podatku dochodowym nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów.

Pozostałe wydatki ogólne związane z utrzymaniem nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, które podatnik musi ponieść niezależnie od przeprowadzanych prac inwestycyjnych, powinny być ujęte w kolumnie 13 PKPiR.

Zakres usług księgowo-podatkowych dla firm deweloperskich w Kancelarii Epsilon

Kancelaria Epsilon Łódź prowadzi kompleksowe usługi księgowe dla firm deweloperskich. Specjalizujemy się w zarządzaniu finansami i księgowością spółek deweloperskich zarówno małych, średnich i dużych firm działających na rynku nieruchomości.

Prowadzenie ksiąg rachunkowych

Prowadzimy pełną księgowość zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Sporządzamy bilanse, rachunki zysków i strat oraz inne niezbędne dokumenty finansowe. Dbamy o terminowość i rzetelność naszych działań, co pozwala naszym Klientom na bieżąco monitorować kondycję finansową firmy.

Doradztwo podatkowe

Oferujemy doradztwo podatkowe, które obejmuje optymalizację podatkową oraz wsparcie w zakresie VAT, PIT, CIT i innych podatków związanych z inwestycjami deweloperskimi. Naszym celem jest minimalizacja obciążeń podatkowych przy jednoczesnym zachowaniu pełnej zgodności z przepisami prawa.

Analizy finansowe

Przeprowadzamy szczegółowe analizy finansowe, które pomagają ocenić rentowność projektów deweloperskich. Tworzymy prognozy przepływów pieniężnych, analizujemy wskaźniki finansowe oraz doradzamy w kwestiach związanych z zarządzaniem ryzykiem finansowym.

Wsparcie w finansowaniu inwestycji

Pomagamy Klientom w pozyskiwaniu środków na realizację projektów deweloperskich. Oferujemy doradztwo przy analizie kredytów, leasingów oraz innych form finansowania. Współpracujemy z bankami i instytucjami finansowymi, aby zapewnić najkorzystniejsze warunki finansowania.

Elektroniczne zarządzanie dokumentami

Wprowadzamy nowoczesne rozwiązania online do przechowywania i zarządzania dokumentacją księgową. Nasze systemy umożliwiają łatwy i szybki dostęp do dokumentów z dowolnego miejsca i urządzenia, co znacząco usprawnia codzienną pracę naszych Klientów.

Księgowość dla dewelopera w Kancelarii Epsilon – dlaczego warto?

Nasza kancelaria posiada duże doświadczenie w obsłudze księgowej firm deweloperskich. Znamy specyficzne wyzwania, z jakimi boryka się ta branża, i potrafimy skutecznie im sprostać. Nasza wiedza pozwala na dostarczanie rozwiązań skrojonych na miarę potrzeb naszych Klientów.

Oferujemy pełen zakres usług księgowych, od podstawowych czynności księgowych po zaawansowane doradztwo finansowe i podatkowe.

Śledzimy zmieniające się przepisy prawa i dostosowujemy nasze działania do nowych regulacji. Dzięki temu nasi Klienci mogą być pewni, że ich księgowość prowadzona jest zgodnie z obowiązującymi standardami i przepisami.

Zajmujemy się wszystkimi formalnościami księgowymi, co pozwala naszym Klientom skupić się na realizacji projektów deweloperskich. Zapewniamy prowadzenie księgowości zgodnie z najwyższymi standardami bezpieczeństwa, co minimalizuje ryzyko błędów i nieprawidłowości.

Jeśli potrzebujesz profesjonalnego wsparcia księgowego dla swojej firmy deweloperskiej, skontaktuj się z nami.

Nasi eksperci są gotowi, aby dostarczyć indywidualne rozwiązania dostosowane do Twoich potrzeb.